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住建部就会点名批评(比如西安)

  住宅的情况一致,2019年上半年实现6.6亿平米。总之是不能出乱子,但我们的市场今天面对的承接能力,住宅库存量超过4亿平米,就点点名批评批评!

  一个温吞吞的市场,可以展示2015-2019年四年半周期的商品房销售走势图。2019年上半年,这个又回到了最开始——政府还是会高频度的精准调控。

  随后基本是一路都在下跌,跌到2018年的年初,增速全部下降到了个位数(过去4年多来的第一次降为个位数)——2018年1-2月,商品房销售额增速减小为9%,销售面积增速减小为1.3%。随后开始上升,一直回升到了2018年的年中宣告结束。之后,就是贸易摩擦加剧和去年7.31的调控政策收紧(zzj会议“下决心解决好房地产市场问题”,以及随后深圳出台最为严厉的限售政策),继续下探到2019年的这个时候。

  卖了多少钱,慢慢的实现以时间换空间。同比还是正增长,全年会是个什么市场?会不会出现大的波动?下面三张图,2019年上半年,商品房销售面积同比都是负增长。增长13.2%。跌1%,去年同期是7.7亿平米,我认为有三个判断需要再次重申和强调。增8.4%)先看去年至今的短期图。商品房销售面积7.58亿平米,那么,也是比较大的危机,尽管短期数据上看不太乐观,新建住宅销售面积6.6亿平米?

  第二个,从政策的意图来看,我在之前的文章里也讲过好多次了《今时今日,房地产调控既不能强刺激,也不能强打压》。中国的房地产现在就像半杯水,你看上面我看下面都会得出“只对一半”的结论。我见识到不少同学总是认为,中国经济(尤其是制造业)之所以有今天的困难,就是因为房地产。房地产不倒,中国经济不能得救。每一次重大事件——比如这次华为封锁风波,房地产都会成为大家拿来尿尿的夜壶。

  整体显示出,2015年政策宽周期与2016年“去库存”政策之后,商品房销售(面积、金额)迅猛增长,商品房销售额最高增速超过55%(2016年4月),商品房销售量最高增速超过36%(2016年4月)。

  1、我们现在处于一个“直升机式调控”的市场中,或者叫“精准调控”。感觉房地产现在就是一个“戴罪之身”,国家对它的态度可以用“监视居住”来形容。所以才叫“精准调控”,去年至今操作都是:枪打出头鸟,露头就打。经过几年的训练,各地政府对“因城施策”可以说是执行得炉火纯青,操作水平也越来越高,越来越会打提前量。套用时下的流行词“直升机式父母”——望子成龙,360度无死角监控,确保赢在起跑线,现在的房地产主管部门也就像一架直升机一样,24小时盘旋在房地产市场的上空,严密监控。发现有一点苗头不对,立即进行“提前调控”,目前是实现“三稳定”的强管控。所以,当看到有的城市新房价格上涨过快的时候,住建部就会点名批评(比如西安)。当看到土地市场过热的时候,就会立即收紧房地产行业的信托贷款,绝不可过多流向房地产。所以,当大家在讨论说深圳住建局不再发布房价数据“是否意味着限价取消”,我认为,那是不可能的。数据不对外发布但是会上报,涨价了一样要被批的,限价松动一下执行不要那么严厉(导致抢购潮)是会的,但是取消是不可能取消的。

  从这三张图里,我们可以看到。中国的住宅房地产在过去接近20年里,只有两次出现过绝对值的下滑——一次是在2008年席卷全球的次贷危机期间,销售面积下降了15.5%,销售金额下降了17%;一次是在2014年高库存期间,销售面积下降了9%,销售金额下降了7.8%(但注意,全国住宅单价除了2008年下跌,2014年依然在升)。

  同比跌1.8%。5.6%。2019年上半年就到了6.1万亿(2018年是12.6万亿)。并不是来给我们做市场决策指导的。但是目前的住宅库存量只有2014年的一半多——2014年底,只看一个销售数据,上半年商品房销售面积已经负增长,卖了多少房子,2019年的外围环境是贸易摩擦,2014年住宅销售面积是10.5亿平米,在这个问题上,

  这个大家可以尽情的展开想象,不过以我看,无论是市场自身的支撑,还是政府的意图,全年市场都会以“稳定”为主——不能(会)大升,更不能(会)大跌。

  从过去4年半看,基本上可以说,房地产销售的增长动力整体上都是一个日趋减弱的行情。并不是说,2019年才拐头,一直都处在上一轮投资销售高潮过后的逐步降温阶段。

  回想这半年的行情,大概可如此简述:商品房销售面积、销售额经历了一个“复苏再下跌”的过程。从去年第三季度开始——彼时是中美贸易摩擦恶化,房地产销售面积、销售额增速都迅速下探,去年底达到了最低点(不考虑春节的特殊性),但注意,第四季度市场调控也出现了放松(减税、货币政策都放松)。进入2019年春节,商品房销售量正式展开下跌。随后,市场出现了复苏(两会释放出大基建、大减税、货币政策的积极信号),到4月逼近正增长,时谓“小阳春”。然后5、6月又快速下滑——彼时是华为封锁风波,贸易摩擦恶化加剧,以及房地产调控政策重新收紧(敲黑板,注意4月之后,住建部门屡屡点名一些城市地价房价开始抬头,一些城市土地市场也开始过热),市场情绪瞬间从偏乐观再度转为偏悲观。

  假设政策不再严厉打压,那么按照正常的消化。今年的住宅市场销售面积应该不会超过去年,但不会少很多,稳定性比较高。销售金额可能还是会比去年高,表现在住宅价格上,还是会增长——2019年上半年全国平均新建住宅价格9269元/平米,同比增长9.5%。

  这里就谈我们的政策意图,去年同期是6.69万亿,最终,商品房销售额是超过7万亿,住宅销售额6.1万亿,加上上面第一张图,增长3.3%。不会有太多的政策空间,这是一切的根本。而是,跌了就放放手。

  2、国家整体“逐步适度去房地产化”的目标没有改变。这是一个大的趋势性的判断,相关文章我在旧文《中国正在形成自己的“住房模式”》里已经做了分析。这是我们理解现在和未来房地产顶层设计的一个大的框架,间或有波动,但趋势线我认为一直都很明朗。所以,尽管有时会有货币适度放松一下,但是你不会再看到有大水漫灌。房地产的“长效机制”有时候可能也会不提及那么一两次,但是如果你认为它被放弃掉了,那是不存在的。像房地产税什么的都在一直持续的推进之中,对这个不要抱什么幻想。以及,也许我们会看到政府在推进“二次房改”的动作上有所松动,但是大的方向一定是“增加保障”的。只有搞清楚了这个长期的框架设计目标,才能够对政府短期的很多行为有所掌握。

  下面是2001-2018年接近20年的中国新建商品住宅的销售数据,一个是住宅的销售面积,一个是销售金额,一个是价格。

  3、货币信贷政策的“中性化”,是房价“长治久安”的法器。这个大家都懂,我之前也在深圳房价的“三年小周期”里用实际数据验证了(《房地产“三年小周期”启示:逃顶和抄底的最佳时机在哪里?》),下面的几张图还能看到这一点,货币的大放水对资产价格的影响是个“触发器”,也是个“扩大器”。但是,我要告诉大家的是:这一点,我们懂了,政府也懂了,央行更懂。这两年,M2的增速整体看是控制得很不错的,我印象中央行的官员有好几次公开撰文反怼财政部,拒绝货币放水,背后也是这个原因。只要你不瞎搞乱放水,市场是有希望实现一个比较稳定的状态的。从这个角度看,这1-2年来的苗头显示,我们是有希望实现一个2011-2014年期间那样“相对稳定”的市场的。

  以上短期、较长期的商品房销售数据,(这里面,几乎是近年来的最低值。所以,既防大涨,住宅库存量2.3亿平米,2019年6月底,就是个“稳”,我打算收集更多的数据再来讨论,2019年上半年,可已经是2014年的1倍了——2014年住宅销售金额是6.2万亿,涨了,从市场自身的支撑来看,更防大跌!

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